日期：2025-07-02 14:26:16
中诚信国际 企业评级部
作者：蒋 螣、应治亚
专项债土地收储加速，行业延续止跌回稳态势
——2025年6月房地产市场跟踪
CCXI
为减少存量土地、改善供求、增强市场流动性以稳定房地产市场，国家出台系列政策允许专项债券用于土地储备收购，并进一步细化资金使用、审核等安排。政策落地后各地积极响应，截至6月22日已公示超4,200块宗地收储计划，资金规模近4,777亿元，目前已发行专项债仅占公示规模的36%，后续发行有望提速。长远来看，该政策有助于优化资源配置、缓解企业资金压力、稳定市场预期；此外，对于存量闲置土地亦当进一步鼓励通过“调、转、换”的方式进行资产盘活。
自2024年10月国新办发布会明确“允许专项债券用于土地储备”以来，自然资源部2024年11月发布《关于运用地方政府专项资金收回收购存量闲置土地的通知》，启动新一轮土储专项债工作，政策目标聚焦于减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业流动性，推动房地产市场止跌回稳。2025年3月自然资源部与财政部联合发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》（以下简称“45号文”），进一步细化了资金使用主体、专项债审核流程、资金和收益平衡机制、监督管理等具体安排。存量闲置土地包括企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的房地产用地，以及其他符合收回收购条件的土地，2024年11月7日之后供应的土地不列入存量闲置土地范围。
展开剩余76%自政策发布以来，各地积极响应并发布征集公告及收购名单。根据第三方统计，截至2025年6月22日，共26个省市公示了收购存量闲置土地项目的具体信息，项目累计覆盖4,259块宗地，资金规模（含拟定）约4,776.48亿元，其中广东、重庆、安徽、江西和河南等地已公布的收储项目资金规模居前。拟收储土地以住宅用地为主，占比超60%；成交时间集中在2020~2024年，拟收储的土地绝大多数属于地方国企。
2025年《政府工作报告》提出，拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，比上年增加5,000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。土储专项债发行方面，2025年2月24日，广东省发行304亿专项债用于回收闲置存量土地，涉及17个地市的84个项目，成为全国首个发行专项债用于收购存量土地的省份。45号文发布后，发行工作全面提速。截至6月24日，上海、安徽、山东、四川、浙江、福建、湖南、广东和北京发行了用于收购收回闲置土地的专项债，发行规模合计约1,700亿元，其中上海以416.51亿元发行金额居首。
目前已发行用于收购存量土地的专项债规模偏低，累计发行规模占已公示收储资金规模的比重约36%，预计后续土储专项债发行金额和频率将增加。但专项债收储工作在推进过程中面临着多重挑战。首先，政策要求对拟收回收购地块以土地市场评估价格和企业土地成本就低确认收地基础价格，集体决策确定基础价格下调幅度，目前实际收购价格大多为土地供应价格的70%~90%，由于房企土地大多已抵押融资，收储资金可能不足覆盖项目债务。其次，专项债资金的未来偿还需依赖收储土地未来产生的收益，但现阶段房地产市场仍处于调整周期，未来土地出让收益存在一定的不确定性。此外，拟收储的土地绝大多数属于地方国企，主体结构较为单一。
中诚信国际认为，专项债收储土地加速有助于优化房地产市场资源配置。一方面，直接收购房企闲置地块，可减少市场存量土地积压，同时帮助房企回笼资金。另一方面，政府可根据城市能级与市场需求，动态调节土地供应节奏和结构，如一二线城市将收储土地转为住宅或保障性用地缓解供需矛盾，三四线城市可减少住宅供地并转向产业开发。在资金循环与信心修复上，政府通过收储、整理、出让实现资金闭环；企业获得资金偿还债务、重启投资。同时，政策稳定了房企拿地意愿与购房者预期，推动市场止跌回稳。不过，尽管收购闲置土储作为优化资源配置的方式之一，但并不是唯一有效路径，对于存量闲置土地亦当进一步鼓励通过“调、转、换”的方式进行资产盘活，即调整土地规划与用途（如调整容积率、变更土地性质等）、促进土地流通与转让（如允许带押过户、分割转让等）、置换区域内其他地块（如适当鼓励突破以行政区为单位的换地）。
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5月房地产市场延续企稳态势，新房及二手房价格同比跌幅均有所收窄，新房销售金额同比小幅下降，二手房成交量增速放缓，高能级城市韧性犹存，但刚改需求不足。商品房待售面积环比连续3个月下降，但库存仍处高位，去库存压力仍较大。5月房企境内债券市场融资维持净流出态势，二级市场交易热度减弱，境外市场整体变化不大。
需求端，5月以来，商品住宅价格环比延续下行趋势，70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市数量降至13个，其中一线城市和二三线城市环比均出现下降。但商品住宅价格同比降幅自2024年11月起连续7个月呈收窄态势，行业延续止跌企稳态势。从销售情况来看，5月商品房销售面积及销售金额同比降幅分别达4.56%、7.14%，环比分别增长10.34%和13.14%；前5月累计销售面积和销售金额同比降幅较上月基本持平，总体表现平稳。根据克而瑞监测数据来看，6月重点30城前15日成交面积同比基本持平，一线城市率先回稳，二线和三四线城市同比下降，市场局部复苏、热度有待传导。6月13日国常会明确提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，后续政策端有望持续发力助力行业企稳。
供给端，5月，百城土地成交总价及溢价率均有所下降，城市间分化明显。上海、西安、杭州等高能级城市单月成交总价均超过50亿元，部分地块溢价率较高。受上年房企拿地减少的影响，5月新开工面积仍处低位，累计降幅同比小幅收窄；竣工面积累计降幅小幅走阔。商品房待售面积连续3月环比下降至7.74亿平方米，但仍处于历史高位，去库存压力仍较大。房地产开发投资方面，1~5月房地产开发投资规模同比下降10.70%，累计降幅较上月小幅增加，其中，最主要的其他资金来源的购房者个人按揭贷款和定金及预付款同比分别下降8.5%和5.0%。
二手房市场来看，5月70个大中城市二手住宅价格指数同比降幅进一步缩窄，环比跌幅略有上升，环比上涨城市3个。成交量方面，第三方监测的30个重点城市5月二手房成交面积环比下跌10%，同比微增4%，整体增速放缓，主要系传统淡季及3月需求集中释放后市场走弱影响。高能级城市二手房市场韧性仍较强，但市场分化较为明显，其中刚需与高端改善成交占比提升，而刚改需求持续弱势。
债券市场方面，5月境内债券融资金额环比下降，净融资规模仍呈净流出态势，发行主体均为央国企，其中保利发展发行一期中票和可转债，发行规模合计115亿元。5月房企无境外债发行，6月新城发展成功发行3亿美元优先票据，有望带动更多优质房企重启海外融资；同期未新增违约或展期主体。自6月27日至7月末房地产企业境内债整体到期规模350.12亿元（剔除前期已展期或违约主体的存续债券），除融资渠道较为畅通的央国企外，万科企业到期规模59亿元，得益于股东在资金方面的支持，目前市场兑付预期强烈；境外市场主要为前期已发生违约或展期的房企发行的境外债到期。二级市场方面，5月，房企境内债券日均交易量环比小幅下降，成交热度减弱，投资类地产债券[1]收益率、高收益地产债平均成交价环比均小幅下滑。境外市场方面，5月以来中资房企债券交易价格整体无大的波动。
附 图
[1] 按中诚信国际的分类，成交收益率在6%及以上的为高收益债线上股票配资网址，成交收益率在6%以下的为投资类债券。
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